1-й, везде

2-й, везде

3-й, везде

4-й, везде


Присоединяйтесь к нам в соцсетях

Главные новости /все

Очередные новинки электроинструментов «Белмаш»: акк. шуруповёрты, лобзик, дисковая пила, рубанок, УШМ, ЛШМ, фен
0
24
Somfy презентовала системы управления «умным домом»
0
31
Компания IEK получила статус бриллиантового партнера WorldSkills Russia
0
31
Конденсационный котел Viessmann Vitocrossal 100 CI1 удостоен звания «Продукт года»
0
41
В «Оби» стартовал масштабный ремоделинг, который продлится до 2020 года включительно
0
225
Снегоотбрасыватели «Интерскол»: обзор новинок сезона 2017-2018. К зиме готовы!
0
97
Конкурс «Ariston: Испытание Холодом» – для любителей приключений!
0
95
«Леруа Мерлен» и «Оби» начинают работу в формате от 1000 кв.м
0
319
Стартовали продажи новых циркуляционных насосов Grundfos Alpha Solar для солнечных коллекторов
0
130
Rehau открыла свой официальный интернет-магазин инженерных систем
0
165
«Оби» начинает масштабный ремоделинг, или глобальное обновление всех гипермаркетов сети
0
288
Снегоотбрасыватели Honda: обзор новинок сезона зима 2017-2018. Других таких нет!
0
366
Редакция «Потребителя» поздравляет компанию Husqvarna с очередным достижением
0
407
МЦК: несколько фактов, о которых вы не знали
0
307
Тепловые пушки MasterYard: техника тепла. Обзор новинок сезона 2017-2018
0
193
Подметальные машины Caiman: универсальные «дворники». Обзор новинок 2017
0
167
Подметальная машина (свипер) MasterYard MXS 8532R: отзывы
0
132
Снегоотбрасыватели MasterYard: средства против снега, обзор новинок 2017
0
200
Компания Rockwool объявляет о повышении цен на продукцию с 1 января 2018
0
173
Котельная по производству пара для технологического производства: общественные обсуждения
0
190
Строители осваивают ходули, или как сократить время на отделку помещений и монтаж инженерных сетей
0
362
Партнёрство Jaga и «Терморос» — 20 лет успеха
0
89
Международная инструментальная выставка-ярмарка Eisenwarenmesse 2018 в Кельне
0
166
Ridgid представил обновлённые аккумуляторные пресс-инструменты для обжима труб RP 240 и RP 241
0
112
Получите бесплатный электронный билет на выставку Aquatherm Moscow 2018
0
268
Двухкомпонентный «интеллектуальный» дюбель Fischer DuoPower получил очередное «золото» – на этот раз от German Design Award
0
305
Внесены конструктивные изменения в радиаторы Rifar Monolit
0
114
Сетевые новинки от Metabo – шлифовальные машины по бетону/ штукатурке RSEV/ RFEV 19-125 RT
0
227
В фокусе – 18 вольт, или очередные аккумуляторные новинки Metabo: дисковая пила, рубанок и дрели-шуруповёрты
0
281
Отопительные радиаторы Viessmann бьют рекорды продаж в России
0
176
Измерители для строителя Condtrol: обзор новинок 2017
0
377
Выставка «Ремонт Экспо 2018» объявляет конкурс по созданию тренд-зоны для селфи
0
152
Чемпионат мира Stihl Timbersports 2017 в Лиллехаммере: результаты
0
248
DIY-наборы инструментов «Квалитет» «Сделай сам»
0
312
Новые насосные группы Giacomini R586R
0
166
23-26 января 2018 года в московском «Экспоцентре» пройдёт уже 19-я выставка ОСМ («Отечественные строительные материалы»)
0
256
Выиграй поездку на Formula 1 вместе с Hajdu!
0
218
Новая система Smartpress от Viega с улучшенными гидравлическими характеристиками фитингов
0
5762
Выставка MITEX 2017: официальный пост-релиз
0
482
Группа компаний Rockwool празднует 80 лет производственной деятельности
0
203

Лучшие видео /все

Лучшие
мастер-классы /все

Акции /все

Конкурс «Ariston: Испытание Холодом» – для любителей приключений!
До 15 февраля 2018 года
0
95
Выставка «Ремонт Экспо 2018» объявляет конкурс по созданию тренд-зоны для селфи
До 20 декабря 2017 года
0
152
Выиграй поездку на Formula 1 вместе с Hajdu!
С 20 ноября 2017 по 30 июня 2018 года
0
218
«Кнауф» запустил акцию «С днём рождения, Ротбанд!»
С 1 ноября по 31 декабря
0
292
Акция Oventrop! Сезонное предложение по универсальной трубе из сшитого полиэтилена Copex PE-Xc
С 02.10.17 по 29.12.17
0
374
Конкурс 3М «Предсказуемый результат в непредсказуемых условиях»
C 1 октября по 15 декабря 2017 года
0
554
Специальное предложение на Knipex и Wera
До 30 июня 2018 года
0
886
Участвуй в конкурсе «Лучший объект De Dietrich 2017»
Заявки принимаются до 31.12.2017
0
4388
Инструменты Red Bull Racing by Wera: ограниченная серия
До окончания акционного товара на складе
0
5632
Акция «Объекты с Comap». Присоединяйтесь!
До конца 2017 года
0
5644
Впервые в России! Новые пильные цепи Husqvarna X-Cut SP33G 64, 66, 72 по уникальным ценам!
Цены действуют до объявления компанией Husqvarna об их изменении
0
6818
Акция от Oventrop: купи комплект фитингов Cofit PDK и Cofit P и получи инструмент в подарок!
С 3 апреля 2017 г.
0
8561
Honda – это не всегда дорого! Коса с 4-тактным двигателем UMK 435 T всего за 25 900 рублей
До окончания акционного товара. Предложение ограничено
0
9996
Распродажа показной техники – скидки до 50%!
До окончания акционного товара. Предложение ограничено
0
10140
Покупателю бензинового культиватора Caiman Neo – телескопический опрыскиватель в подарок
До окончания акционного товара на складе. Предложение ограничено
0
9993
Акция «Аккумулируй!» от компании Rothenberger
До окончании акционного товара на складе
0
10669

Лучшие тесты /все

Опросы

Чьими рекомендациями Вы руководствуетесь при выборе строительного оборудования и материалов?

Результаты опроса

Загрузка ... Загрузка ...

Выставки

ОСМ 2018: 23-26 января, Москва

Белорусский дом. Осень-2016 - 3-5 ноября 2016

Intertool Kiev 2017: 1-3 марта 2017 г., Украина, г. Киев

Дом. Дача. Дизайн 2017: 9-11 марта 2017 г., Беларусь, г. Могилев

Дом и Сад 2017 - 23-26 марта 2017, Москва

Фестиваль Столярного Дела: 15-16 апреля 2017, Москва

Малоэтажное домостроение 2017: 16-19 мая 2017, Красноярск

Строй-Volga-2017: 17-19 мая 2017, Волгоград

Spoga+Gafa 2017: 3-5 сентября, Кельн (Германия)

Фестиваль Столярного Дела 2017: 23-24 сентября, Санкт-Петербург

CIHS-2017: 22-24 октября, Шанхай (Китай)

MITEX-2017 - 7-10 ноября 2017, Москва

Слёт Мастеровых #14 на MITEX 2017: 7-10 ноября, Москва

Interlight Moscow 2017: 7-10 ноября 2017, Москва

Ремонт Экспо 2018: 2-4 февраля 2018, Москва

Aquatherm Moscow 2018: 6-9 февраля, Москва

City Build Russia 2018: 26-27 февраля, Москва

Мир климата 2018: 27 февраля - 2 марта 2018

Ландшафт Экспо 2018: 2-4 марта 2018, Москва

MosBuild, WorldBuild Moscow 2018: 3-6 апреля, Москва

КлиматАкваТЭкс 2018: 16-19 мая, Красноярск

Ликбез. Перепланировка и переустройство квартир: по индивидуальному проекту, без согласования; установка камина в квартире, перенос кухни и санузла, объединение лоджии с комнатой

0
4838

В России крайне типична ситуация, когда жильцы квартир хотят «усовершенствовать» планировку своего жилого помещения: соединить ванную с туалетом, передвинуть кухню, перенести стену, объединить комнату с балконом, установить камин… Одни хотят выгадать лишний метр, другие — превратить «панельку» в квартиру-студию… В лучшем случае переделки безобидны, в худшем — могут привести к обрушению дома. В этой статье мы расскажем о тонкой грани между перепланировкой и переустройством квартиры.

Жилищный Кодекс РФ в статье 25 чётко разделяет перепланировку и переустройство квартир, поэтому для начала определимся с терминами. Оба вида работ серьёзны, оба подразумевают внесение изменений в техпаспорт квартиры, составляемый БТИ.

Под перепланировкой имеется в виду «изменение конфигурации» жилого помещения. Переустройство подразумевает «установку, замену или перенос инженерных сетей, сантехнического, электрического или другого оборудования». Как правило, одно связано с другим. Например, объединение ванной и туалета потребует изменения разводки труб холодного и горячего водоснабжения, устройства новой электропроводки, а перенос внутренних перегородок связан с перераспределением поверхности радиаторов отопления.

Есть общий для всех регионов РФ список документов, необходимых для согласования перепланировки. Других справок требовать не имеют права. Жилинспекция выдаёт расписку о получении документации. Документы можно подавать в бумажном или в электронном виде. Во втором случае требуется заполнить форму на портале госуслуг с приложением электронных копий всех документов. Приводим их перечень: 1. Форма заявления с заполненными данными о переустройстве или перепланировке; 2. Копия паспорта; 3. Свидетельство о праве собственности на квартиру (нотариально заверенная копия); 4. Технический паспорт квартиры (выдаёт районное БТИ, в Москве его запрашивает сама жилищная инспекция); 5. Проект перепланировки; 6. Техническое заключение о возможности планируемой перепланировки (или акт о совершённой перепланировке и новый техпаспорт с «красными линиями»); 7. Согласие всех членов семьи, проживающей в квартире, оформленной по социальному найму (не требуется, если квартира находится в собственности); 8. Разрешение местного органа по охране памятников, если здание является объектом культурного наследия, памятником истории или архитектуры.

Если квартира находится не в собственности, а принадлежит другому лицу или организации, до обращения в городские инстанции нужно согласовать эскиз с владельцем жилья.

Владельцам квартир в новостройках, которые ещё не получили свидетельства о праве собственности, необходимо предоставить копии следующих документов: договора на участие в долевом строительстве; акта приёма­передачи недвижимости; разрешения на ввод в эксплуатацию (при бюджетном финансировании); справки о присвоении адреса; документа, подтверждающего предоставление помещения заявителю.

Рис. 1. План квартиры после перепланировки
Рис. 1. План квартиры после перепланировки

СРОКИ РАССМОТРЕНИЯ И ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ

Мосжилинспекция рассматривает предоставленные документы 45 рабочих дней. Если здание является объектом культурного наследия или если перепланировка будет выполняться по типовому проекту, поданная документация рассматривается 35 дней. На оформление акта о завершённом переустройстве отведено 10 дней.

После выдачи «Разрешения на перепланировку квартиры» можно приступать к работам. Разрешение действует четыре месяца. В случае отказа заявитель получает на руки письменное обоснование, которое вправе обжаловать в суде. Вариантов отказа два — предоставлены не все необходимые документы или проект не соответствует строительным нормам. Вместе с разрешением выдаётся журнал ремонтно­строительных работ, где отражается весь ход строительства и указываются даты выполнения работ. На скрытые работы составляются акты, их заверяют в управляющей компании.

После окончания перепланировки приглашается приёмочная комиссия во главе с сотрудником жилинспекции. Для их визита надо подготовить: 1. Заявление с указанием реквизитов разрешения на перепланировку; 2. Копию договора авторского надзора с проектной организацией; 3. Копию договора с подрядчиком; 4. Журнал производства работ; 5. Акты освидетельствования скрытых работ.

Отклонения от согласованного проекта перечисляются в предписании на устранение нарушений. Если у комиссии нет замечаний, составляется «Акт о произведённом переустройстве» в трёх экземплярах — собственнику квартиры, жилинспекции и БТИ. На основании этого акта вносятся коррективы в кадастровый паспорт квартиры. При изменении площади требуется получить новое свидетельство о праве собственности.

САМОЕ ПРОСТОЕ — БЕЗ СОГЛАСОВАНИЯ И ПРОЕКТА

Есть работы, которые не требуют согласования, потому что, как сказано в Жилищном кодексе, «не изменяют конструктивных особенностей здания и не затрагивают безопасность жизни, здоровья и имущества граждан». В их число входит остекление лоджий и балконов, замена оконного блока в существующем проёме, косметический ремонт, в том числе с заменой наружных столярных элементов, но без изменения рисунка и цвета. Также без согласования допустимы устройство и разборка встроенных шкафов и антресолей, не являющихся самостоятельными помещениями с техническим учётом площади, замена без перестановки инженерного оборудования на аналогичное по техническим параметрам.

В 2011 году ГУП МНИИТЭП разработал для жилых домов массовых серий электронные каталоги типовых проектов переустройства и перепланировки. При их использовании требуется согласование самого факта перепланировки, но можно обойтись без разработки индивидуального проекта. Каталоги в формате PDF находятся в общем доступе на сайтах МНИИТЭП и Мосжилинспекции, доступны для скачивания. Достаточно в заявлении сослаться на конкретную типовую перепланировку.

Если перепланировка не затрагивает несущих стен, то вместо проекта на копию поэтажного плана от руки наносится эскиз предполагаемых изменений. Это так и называется — «перепланировка по эскизу».

ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПО ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРОЕКТУ

Всё, что требует внесения изменений в поэтажный план БТИ, должно выполняться по согласованному проекту. Сюда относятся следующие виды работ: 1. Замена, перенос или установка нового инженерного оборудования с увеличением электрической мощности или водопотребления; 2. Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой новых подводящих сетей; 3. Замена газовых плит на электрические; 4. Устройство проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках; 5. Перенос уборных и ванных комнат; 6. Устройство перегородок по деревянным перекрытиям; 7. Устройство проёмов с внутренними лестницами; 8. Разборка и устройство перегородок со сверхнормативной нагрузкой; 9. Перенос дверных проёмов.

ЧТО НУЖНО СОГЛАСОВЫВАТЬ С ДРУГИМИ ЖИЛЬЦАМИ

Перепланировки, изменяющие размер общего имущества многоквартирного дома, требуют не только проекта, но и оформленного протоколом согласия не менее двух третей от общего числа голосов собственников. Количество голосов определяется пропорционально размеру занимаемой площади. К таким работам относятся: устройство дымоходов; создание новых входов в квартиру, изменение тамбуров, устройство лестниц в подвал; устройство новых лоджий и балконов на первых этажах (это также подлежит согласованию с архитектурным надзором); создание выносных витрин без опирания на землю и без организации внутри них помещений; устройство венткоробов на фасаде. Если дом является объектом культурного наследия, то перепланировки в нём недопустимы. В отдельных случаях разрабатывается проект приспособления для временного использования с сохранением аутентичности.

ЧТО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ СОГЛАСОВАНО

Нельзя согласовать варианты перепланировки, при которых ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания в нём, а именно:
—        демонтаж несущих капитальных стен;
—        перенос кухни или ванной в жилую комнату (также над и под жилые комнаты смежных этажей);
—        увеличение подсобной площади за счёт жилой;
—        увеличение жилой площади за счёт присоединения балконов и лоджий;
—        увеличение площади туалета;
—        изменение площади ванной комнаты;
—        переустройство, при котором сами помещения или смежные с ними переходят в категорию непригодных для проживания;
—        уменьшение сечения каналов или полная ликвидация естественной вентиляции;
—        устройство лоджий на вторых и выше этажах;
—        снос перегородки между газифицированной кухней и жилой комнатой;
—        увеличение сверх норматива нагрузки на несущие конструкции;
—        нарушение прочности конструкций, грозящее обрушением;
—        устройство тёплых полов от центрального отопления или ГВС;
—        переустройство и перепланировка в аварийных домах;
—        перенос общедомовых приборов отопления на лоджии и балконы;
—        прокладка газоходов и дымоходов в толще стен;
—        присоединение к квартире части общего имущества дома — лифтовых холлов и общих коридоров нескольких квартир;
—        затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
—        выгораживание комнат без естественного освещения и без отопительных приборов;
—        устройство комнаты площадью меньше 9 м2 или шириной менее 2,25 м;
—        ухудшение внешнего вида и сохранности фасадов.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Незаконной перепланировкой считается несоответствие поэтажного плана БТИ и фактической планировки помещения.

Если перепланировка сделана без разрешения, вызывают техника БТИ. На поэтажном плане квартиры «красными линиями» наносятся несогласованные изменения. В жилинспекцию направляется тот же пакет документов, что и при законном ходе перепланировки. В обязательном порядке требуется техническое заключение о допустимости и безопасности проектных работ. При соблюдении строительных норм перепланировка будет согласована по «факту». Но придётся заплатить штраф.

Если жилищная инспекция сама выявляет незаконную перепланировку или получает жалобу от соседей, то на основе Федерального закона № 116‑ФЗ от 22.06.2007, кроме наложения административного штрафа, выносит предупреждение с требованием согласования или восстановления первоначального положения в разумные сроки (как правило, даётся 120 дней). Если решение не выполнено, жилинспекция обращается в суд.

Нормы эти регулируются Кодексом РФ об административных правонарушениях, глава 7, статья 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями».

По исковому заявлению судом может быть принято решение о сохранении помещения в переустроенном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозы их жизни и здоровью. В противном случае в отношении собственника может быть вынесен судебный вердикт о продаже квартиры с торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом судебных издержек. С нанимателем может быть расторгнут договор социального найма с возложением на собственника помещения обязанности по приведению квартиры в прежнее состояние. На практике такие решения выносятся редко. Для их осуществления собственники квартиры должны проиграть два процесса — по признанию незаконности перепланировки и по отчуждению жилья.

В Москве Мосжилинспекция и Управление Федеральной службы судебных приставов подписали соглашение, по которому лицо, не исполнившее решение суда об устранении самовольной перепланировки, не выпускают за границу.

Квартиру с незаконной перепланировкой нельзя подарить, продать по ипотеке, заложить в банк. При продаже и обмене рыночная цена такого жилья уменьшается на треть. Владелец лишается льгот и субсидий по оплате ЖКХ.

Если переустройство затронуло интересы других жильцов, то придётся компенсировать им ущерб. Жилищная инспекция принимает заявления от жильцов, условия проживания которых ухудшились в результате самовольной перепланировки соседей, и от их имени подаёт заявление в суд с требованием обеспечить доступ в квартиру для проверки нарушений жилищного законодательства.

При оформлении наследства или договора купли­продажи квартиры БТИ выдаёт технический паспорт, на котором фиксируются изменения планировки, если они были. Незаконная перепланировка показывается в «красных линиях». Бывает, что в техпаспорте купленной квартиры «красных линий» нет, но фактическая планировка отличается от показанной в техпаспорте. Это говорит о недобросовестности продавца. Приобретая такую квартиру, новый владелец принимает на себя ответственность за приведение планировки в соответствие с жилищным законодательством.

Рассмотрим несколько распространённых видов перепланировки. Но сначала познакомимся с документом, имеющим силу экспертизы.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ НА ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Тот, кто впервые сталкивается с задачей переустройства или перепланировки собственной квартиры, наверняка не знает, что проекту должно предшествовать техническое заключение (ТЗ). Оно бывает двух видов — о возможности планируемой перепланировки или по факту ранее выполненной. Отдельно оно не согласовывается, но входит в состав документации, которую рассматривает жилищная инспекция. ТЗ обязательно для домов типовых серий, если перепланировка затрагивает несущие конструкции. Разработчиком такого техзаключения может быть только проектный институт — автор типовой серии. Если институт уже не существует, то ТЗ выполняет организация, назначенная городской властью. Например, в Москве это ГУП «МосжилНИИпроект». Он же выпускает техзаключения для зданий исторической застройки и современных домов индивидуальной постройки. Во всех остальных случаях, когда перепланировка не затрагивает несущие конструкции, разрабатывать техзаключение имеет право любая проектная фирма, имеющая СРО — свидетельство саморегулируемой организации.

Техзаключение должно отразить текущее состояние всех конструкций и коммуникаций, которые будут затронуты перепланировкой. Разработка ТЗ — коммерческая услуга, стоимость её достаточно высока. Поэтому, заказывая такую работу, владелец квартиры должен чётко представлять, какой объём работы он хочет в результате получить.

Техническое заключение обязательно, когда нужно узаконить перепланировку, выполненную «по факту», без предварительного согласования. В этом случае формулировка будет такая — «о допустимости и безопасности произведённых работ по перепланировке или переустройству помещения».

Хотя формально технические заключения по типовым домам может выпускать только автор дома, фактически их разрабатывают и сторонние проектные организации. Законодательно это не запрещено и обходится заказчику намного дешевле.

ТЗ включает в себя описательную часть текущего положения конструкций и инженерии, результаты приборного и визуального обследования, графическую часть (чертежи, схемы) и фотофиксацию. Определяется процент износа несущих конструкций. Если предполагаются работы по изменению размеров или места расположения кухни и санузла, то также должны быть обследованы квартиры этажом выше и этажом ниже (при их наличии). Раздел «Выводы» должен давать однозначный ответ о возможности перепланировки или соответствии нормам ранее выполненных работ. Иногда специалистам, выходящим на объект, для лабораторных исследований приходится делать вырубки, частично разбирать покрытия. Но в большинстве случаев применяются неразрушающие методы обследования с использованием современных приборов.

Рис. 5. Условные обозначения в техническом заключении. Перепланировка и переустройство квартир
Рис. 5. Условные обозначения в техническом заключении. Перепланировка и переустройство квартир 

ОБЪЕДИНЕНИЕ КОМНАТЫ С БАЛКОНОМ/ ЛОДЖИЕЙ

Один из самых заманчивых видов перепланировки. К сожалению, в этом случае гораздо больше «нельзя», чем «можно». Полное объединение двух объёмов невозможно, несмотря на отсутствие в законодательстве прямого запрета. В настоящее время согласование проходят только варианты с сохранением стеклянной перегородки. Кроме опасности разрушения конструкций, в этом случае увеличиваются теплопотери здания. Система отопления не рассчитана на обогрев дополнительной площади. Балкон или лоджия считаются холодным помещением, даже если остеклены и дополнительно утеплены.

Также нельзя переносить на балкон или лоджию отопительный прибор. Батарея должна оставаться в комнате. Если есть возможность, её просто переносят ближе к новому проёму, но без увеличения теплоотдачи.

Расширять оконный проём по высоте и ширине с демонтажом подоконного блока допустимо, только если позволяет конструкция здания. В блочных и панельных домах типовых серий эта часть стены является несущей. Её разборка нарушает целостность всей панели. В кирпичных стенах может потребоваться усиление надоконной перемычки. В каркасно­ригельных зданиях, где монолитные стены являются самонесущими, допускается увеличение оконного проёма при условии, что по периметру этажа не проходит несущая балка. Её разрушение может привести не только к трещинам на фасаде, но и к обрушению здания. При увеличении проёма следует соблюдать противопожарные требования. Выход на лоджию относится к аварийным, поэтому при увеличении проёмов боковые простенки должны оставаться шириной не менее 1,2 м, а простенок между двумя выходами на лоджию — не менее 1,6 м.

На место подоконного блока устанавливают стеклопакет до пола с балконной дверью или раздвижные двери. Важный момент — новая стеклянная перегородка должна остаться такой же тёплой, как и прежнее окно.

В панельных домах на стыке межпанельных швов у пола есть порожек высотой примерно 10 сантиметров. Он перекрывает мостик холода на межпанельном стыке. При ликвидации подоконного блока порожек должен сохраниться.

Естественно, проекту расширения проёма предшествует техническое заключение о возможности такого рода работ. Если дом типовой серии, то ТЗ выпускает автор проекта дома. Современная практика согласований такова, что даже для демонтажа подоконного блока в самонесущей стене монолитного здания требуется разработка техзаключения.

Нельзя забывать про фасад. Даже в тех случаях, когда все лоджии дома застеклены по общему проекту и снаружи не будет видно расширения проёма, всё равно такая работа считается изменением общего вида фасада. И есть вероятность, что жилинспекция потребует согласования с районным архитектором.

К заявлению в жилинспекцию на увеличение проёма, кроме самого проекта перепланировки, необходимо приложить поэтажный план БТИ с экспликацией (то есть списком помещений с указанием их площади) и копию правоустанавливающих документов на квартиру (свидетельство о госрегистрации права собственности). После письменного разрешения жилинспекции можно приступать к работам по расширению проёма и замене стеклопакета.

Рис. 4. Узлы утепления балкона
Рис. 4. Узлы утепления балкона
Рис. 6. Разборка подоконника — общий вид
Рис. 6. Разборка подоконника – общий вид
Рис. 7. Разборка подоконной части наружной стены
Рис. 7. Разборка подоконной части наружной стены 

ИЗМЕНЕНИЕ МЕСТА РАСПОЛОЖЕНИЯ САНУЗЛА

Есть много вариантов переустройства санузла — его объединяют, разделяют, меняют место расположения, габариты, расстановку санприборов. При этом главное — чтобы новый санузел не оказался над или под кухней и жилой комнатой смежного этажа. Можно его размещать только над коридорами, подсобными помещениями, кладовками. Исключением является квартира в двух уровнях, расположенная на первом и втором этажах. Если под такой квартирой находится нежилое помещение, то увеличение ванной и санузла возможно за счёт любых помещений. Несоблюдение норм расположения мокрых зон может привести к ухудшению условий проживания в квартирах, расположенных выше и ниже этажом, вплоть до вывода из жилого фонда.

Не подлежит согласованию устройство входа в туалет из жилой комнаты или кухни. Если в квартире два санузла, то вход в совмещённый санузел может быть из спальни, а во второй туалет — только из коридора. Также нельзя крепить оборудование санузла к стенам, общим с соседними квартирами. Даже замену полотенцесушителя в ванной нужно согласовать с управляющей компанией.

Проект должен включать схему гидроизоляции пола санузла. Уровень пола в санузле по нормам на 20 мм ниже, чем в остальных помещениях. Если этого сделать нельзя, санузел отделяется порожком. После выполнения гидроизоляции в присутствии представителя управляющей компании составляется акт на скрытые работы.

Сантехшкаф или короб, который располагается, как правило, в туалете за унитазом, и проходящие в нём стояки являются частью общедомового имущества. Ни размеры, ни расположение сантехшкафа, в котором проходят канализационный и водопроводные стояки, изменять нельзя. При перепланировке к шкафу должен сохраняться свободный доступ. Разводку горячей и холодной воды после счётчиков менять можно.

Рис. 8. Схемы водопровода и канализации
Рис. 8. Схемы водопровода и канализации

УСТАНОВКА КАМИНА НА ТВЁРДОМ/ ГАЗОВОМ ТОПЛИВЕ

Относительно редкий вид работ. Практически не встречается в типовых панельных многоэтажках. Место камину — в кирпично­монолитных старого фонда домах после реконструкции или в зданиях современной дизайнерской застройки, часто в квартирах со свободной планировкой.

Баланс красоты и опасности камина накладывает множество ограничений на его установку. Главное — это должен быть верхний этаж здания. Допускается устройство каминов и в двухуровневых квартирах, расположенных на верхних этажах. Возможности «по живому» прорубать индивидуальный дымоход с нижних этажей до кровли в современных домах нет. Теоретически можно заручиться согласием всех жильцов выше расположенных этажей на «транзит» дымохода через их квартиры, но на практике это нереально. Исключения составляют дома, где сохранились работоспособные, но по каким­то причинам не задействованные внутристенные каналы. Если толщина стенок, размер внутреннего сечения и сохранность позволяют использовать их для отвода продуктов горения, то камин можно устанавливать не только на верхнем этаже. Однако на это необходимо разрешение жилищной инспекции, которая потребует план переустройства квартиры, схему и расчёт дымохода, чертежи его гидро­ и теплоизоляции. И проект самого камина. Присоединять дымоход к общеобменной системе вентиляции здания нельзя.

Поскольку дымоход выходит на кровлю, придётся согласовывать изменение фасада с отделом районного архитектора. Для этого выполняется эскизный чертёж фасада, на который наносится проектируемый дымоход. Если дом представляет историческую или архитектурную ценность, то потребуется согласование с органами охраны памятников (в Москве это Москомнаследие).

Специальных общероссийских правил по установке каминов нет. Решения принимаются каждый раз для конкретного случая. Общим нормативным документом является СНиП 41–01–2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», глава 6.6 «Печное отопление». Пункт 6.6.1 гласит: «В многоэтажных жилых и общественных зданиях допускается устройство каминов на твёрдом топливе при условии присоединения каждого камина к коллективному дымоходу через воздушный затвор — участок поэтажного дымохода, длина которого должна быть не менее 2 м, исключающий распространение продуктов горения. Камин должен быть с закрывающимися дверцами (экраном) из теплостойкого стекла». Открытые камины запрещены.

До разработки и согласования проекта надо определиться с основными моментами — материал камина, его вес, вид топлива. Существуют разнообразные «типовые» проекты каминов, можно заказать индивидуальный с учётом планировки квартиры. Согласованию подлежит весь комплекс работ — и сам камин, и его привязка к жилому зданию.

Нагрузка от камина и дымохода не должна привести к деформации или разрушению перекрытия. При необходимости применяются разгрузочные балки, плиты, а результаты расчёта подлежат согласованию. Согласно СНиП 2.01.07–85*«Нагрузки и воздействия» максимально допустимая нагрузка на перекрытия в квартирах составляет 150 кг/м2. Что отсюда следует? Только облегчённые конструкции, а никак не полновесные комплексы из кирпича, мрамора и кованого чугуна. По противопожарным нормам камин можно встраивать только в перегородку, но не в несущую стену.

Топливом для камина могут быть или дрова, или газ — согласовывается один вариант. Если найдётся место для поленницы, то после всех согласований можно смело наслаждаться щекочущим ноздри смоляным ароматом берёзовых дров. Но даже при правильно обустроенном дымоходе, выведенном в уровень конька или на полтора метра выше плоской кровли, возможно попадание дыма в ближайшие окна. Согласно СНиП, все окна в радиусе 20 м от вытяжки считаются работающими на приток. Несмотря на то что согласования с другими жильцами в этом случае формально не требуется, могут возникнуть претензии, доходящие до судебных исков. Поэтому второй вариант — газовый камин. Газ сгорает бездымно и меньше загрязняет воздух. Другой «плюс» газового камина в том, что можно попробовать добиться разрешения на подключение камина к газоходу, который всегда имеется в кухнях газифицированных домов.

Но тут своя сложная и дорогостоящая система согласований. Вступают в действие очень серьёзные нормы: СНиП 2.04.08 «Газоснабжение», «Правила безопасности в газовом хозяйстве» ПБ12–368–00 и СНиП 42–01–2002 «Газораспределительные системы».

Даже если дом газифицирован, подключение камина к централизованному газоснабжению требует получения технических условий Горгаза, разработки проекта организацией, имеющей не только СРО, но и специальный допуск, и согласования проекта с поставщиком газа. И подключением камина в этом случае должны заниматься только представители треста газового хозяйства.

Более простым вариантом считается использование газовых баллонов. В этом случае надо внимательно ознакомиться с нормами по их хранению и использованию и предоставить согласующим организациям гарантии соблюдения этих норм.

Вот выдержки из СНиП «Газораспределительные системы». Пункт 8.2.5 гласит: «Разрешается размещение баллонов СУГ (сжиженного углеводородного газа) в квартирах жилого здания (не более одного баллона в квартире), имеющего не более двух этажей».

Несмотря на то что фирмы — изготовители газовых каминов предлагают подключение газовых баллонов, в случае взрыва или утечки газа ответственность несёт владелец помещения и тот, кто согласовал устройство камина.

Пункт 8.2.7: «Не разрешается установка баллонов СУГ:
– в жилых комнатах и коридорах;
– в цокольных и подвальных помещениях и чердаках;
– в помещениях, расположенных под и над: обеденными и торговыми залами предприятий общественного питания; аудиториями и учебными классами; зрительными (актовыми) залами зданий; больничными палатами; другими аналогичными помещениями;
– в помещениях без естественного освещения;
– у аварийных выходов;
– со стороны главных фасадов зданий».

Таким образом, остаётся единственное место для установки газового камина — смотрим пункт 8.12: «На кухне, согласно требованиям НПБ 106, допускается устанавливать баллон с горючим газом вместимостью не более 12 л.»

Если все эти нормы соблюдены, то в пожарную инспекцию и экологическую комиссию должны быть представлены следующие документы:

— ситуационный план масштаба 1:2000 (в 1 см 20 м) с размещением жилого дома внутри ближайшей жилой застройки, с указанием этажности домов;

— пояснительная записка с указанием объёма и состава вредных выбросов камина в атмосферу с результатами расчёта загрязнения воздуха в районе окружающих домов. Также должна быть указана высота трубы дымохода над кровлей, вид топлива, данные по частоте предполагаемого использования камина в течение года;

— справка территориального органа Федеральной службы России по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды по фоновым концентрациям вредных веществ в районе расположения жилого дома.

Проект установки камина подлежит согласованию с Роспотребнадзором (бывшая СЭС), Управлением надзорной деятельности МЧС (бывший пожарный надзор), Отделом районного архитектора. Среди документов, кроме самого проекта, должна быть нотариально заверенная выписка из домовой книги, техническое заключение о возможности устройства камина, заверенная копия финансово‑лицевого счёта.

После согласования с Роспотребнадзором, пожарной службой и районным архитектором весь пакет документации рассматривает комиссия жилищной инспекции. После чего при положительном решении выдаётся разрешение на перепланировку.

Рис. 11. Устройство разгрузочных балок под камин
Рис. 11. Устройство разгрузочных балок под камин
1.         Сварку стальных конструкций производить согласно ГОСТ 5264-80 «Ручная дуговая сварка» электродами Э-42 по ГОСТ 9467-75. Сварку производить по контуру соприкасающихся элементов. Катет шва принимать по наименьшей толщине свариваемых элементов.
2.         В местах опирания балок на кирпичные стены выполнить подливку из цементного раствора М100 толщиной 20 мм.
3.         После установок балок гнезда залить бетоном В15 на мелком заполнителе.
4.         Все металлические конструкции покрыть одним слоем грунтовки ГФ-021 ГОСТ 25129-82 или ПФ-133 ГОСТ 926-82

ПЕРЕНОС ВХОДНОЙ ДВЕРИ В КВАРТИРУ

Перебивка проёма для входной двери в квартиру — как правило, последний «аккорд» перепланировки. Однако мероприятие настолько ответственное, что требует особых согласований. Иногда от ответа на вопрос «можно или нельзя перенести входную дверь» зависит, осуществимы ли вообще мечты хозяев о перепланировке. Дверной проём может «переехать» ради превращения коридора в кухню или санузел либо для расширения встроенного шкафа (иногда — до размеров полноценной гардеробной). В любом случае изменение места расположения входной двери требует специфических согласований, поскольку затрагивает имущество, принадлежащее всем жильцам дома на праве общей долевой собственности. А для этого, согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, необходимо получить письменное согласие всех собственников квартир в доме (что зачастую нереально).

При объединении квартир бывает, что владелец хочет присоединить к квартире часть холла. В этом случае фактически происходит уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома. Если при этом затрагиваются несущие стены, то необходимо оформлять разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию. На практике это требование не всегда реализуется, но оно соответствует положениям статей 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ. Однако присоединяемую площадь можно оформить не в собственность, а в аренду.

Перенос входной двери на другое место той же стены тоже непрост. Если стена несущая, а дом построен по типовой серии, то нужно согласование с автором проекта. Наиболее распространённые серии панельных домов проектировал московский институт ОАО МНИИТЭП. Это, например, серии II‑49, II‑57, П‑3, П‑3 М, П‑44, П‑44 Т, П‑46, П‑55, II‑18, II‑68, И‑209 А. Есть типовые дома, где перенос двери возможен, а другим это «противопоказано». Надо признать, что очень часто авторы отказываются согласовывать перенос входной двери в капитальной стене панельного дома. Устройство в ней нового проёма может нарушить пространственную жёсткость стены. В кирпичных и монолитных домах, как типовых, так и индивидуальной постройки, шансов на согласование больше. Но при этом в проекте перепланировки, подлежащем согласованию, должен быть расчёт несущей способности стены после изменения места расположения входного проёма. При необходимости разрабатывается усиление проёма перемычкой, если стена кирпичная, или рамой — для монолитной.

В каркасно­ригельных домах намного больше шансов согласовать перенос входной двери, если стена не несущая. Но сохранение прочности конструкций нужно подтвердить расчётом.

Рис. 9. Пенобетонная перегородка — общий вид
Рис. 9. Пенобетонная перегородка — общий вид
Рис. 10. Пенобетонная перегородка — детали крепления
Рис. 10. Пенобетонная перегородка — детали крепления

ПЕРЕХОД НА ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ГАЗОВОЕ ОТОПЛЕНИЕ

Если квартира расположена на последнем этаже здания, то в принципе можно «срезать» отопительные приборы системы центрального отопления (стояки останутся в любом случае), смонтировать квартирную систему отопления и установить газовый котёл. Можно отказаться и от горячего водоснабжения. Квартира при этом обязательно должна находиться в собственности.

Если в доме уже есть газовые колонки, то газоход котла, при условии согласования с Горгазом, можно вывести в существующий дымоход (при этом его живое сечение должно быть не меньше, чем размер выходного отверстия котла). Для приготовления горячей воды потребуется двухконтурный котёл со встроенным теплообменником ГВС или одноконтурный, работающий в паре с бойлером, нагреваемым от водяного контура котла.

Как правило, положительное решение реально получить, если квартира находится не ниже девятого этажа. Для малоэтажных зданий, к тому же расположенных внутри квартала высотной застройки, вряд ли удастся получить согласование на установку газового котла. Поэтому нужно заранее обратиться в жилищную инспекцию с заявлением о возможности перевода квартиры на отопление от индивидуального котла, чтобы не тратить впустую время и деньги на сбор всей последующей документации.

Порядок действий такой. Сначала необходимо получить согласие управляющей компании на отключение квартиры от системы центрального отопления. При этом нужно быть готовым к тому, что даже после запуска котла придётся уплачивать некоторую долю общедомовых расходов на тепло, отдаваемое стояками отопления. В соответствии со статьёй 290 п. 2 ГК владелец квартиры не имеет права самостоятельно отключать или присоединять элементы системы отопления, находящиеся в его квартире, так как они являются частью общего имущества дома. Кроме заявления на отключение от системы отопления, собственник жилья должен получить письменное согласие на переустройство системы отопления от владельцев всех квартир. Недостаточно просто срезать батареи. Для этого разрабатывается проект переустройства системы отопления всего здания. В нём учитывается перераспределение тепловых потоков после отключения отдельных отопительных приборов, выполняется расчёт теплоотдачи от стояков отопления, проходящих по отключаемой квартире, и составляется заключение о работоспособности системы отопления в целом после внесённых изменений.

После этого нужно получить справку формы № 2 Всероссийского добровольного пожарного общества о наличии необходимого разрежения в дымоходе. Выдаётся она после вызова специалиста на дом для инструментального замера.

Далее следует получить технические условия Горгаза. Без них заниматься дальнейшей работой нет смысла. На основании тех­ условий проектная фирма, имеющая свидетельство СРО, допуск к проектированию газового оборудования и специалистов‑проектировщиков, аттестованных органами Ростехнадзора РФ на право проектирования газовых сетей, разрабатывает проект установки самого котла и новой квартирной разводки систем отопления и ГВС. При желании отдельным томом выполняется проект газового счётчика, в противном случае оплата будет производиться по нормативу. Готовый проект подлежит согласованию с Горгазом. Этим может заниматься сам заказчик, то есть владелец квартиры, но лучше, если договором это будет поручено фирме, разработавшей проект.

Кроме треста газового хозяйства, проект согласовывается с БТИ и службой пожарного надзора МЧС. Поэтому в его состав должны быть включены инструкции на газовое оборудование и сертификаты качества. Если предполагается, что монтаж будет производить не Горгаз, а сторонняя организация, потребуется копия её лицензии.

Если дымовая труба выводится на фасад здания, то дополнительно следует согласовать проект с Роспотребнадзором и районным архитектором (в этом случае должен быть эскизный проект фасада с проектируемым дымоходом).

Установка газового котла наверняка будет сопряжена с перепланировкой, потому что к месту расположения котла предъявляются специальные требования. Помещение площадью не менее 4 м2 должно иметь естественное освещение, высота потолков — от 2,5 м. Входная дверь — шириной не менее 80 см, с зазором внизу. Естественная вытяжка должна обеспечивать трёхкратный воздухообмен (объём помещения, умноженный на три). Котёл монтируется на несгораемое основание (напольный или настенный несгораемый материал).

После согласования проекта газоснабжения и получения разрешения на перепланировку выполняется монтаж организацией, имеющей лицензию на этот вид работ.

Но на этом согласования не заканчиваются! Когда всё готово, на «первый пуск» котла приглашается специалист газовой службы. Он составляет акты первичного пуска газа, наладки газового оборудования и приборов автоматики и другую документацию в соответствии с «Типовой инструкцией по эксплуатации газового хозяйства».

Однако и это не всё. Необходимо заключить договор с трестом газового хозяйства и поставить котёл на обслуживание в сервисной компании. Но это, как говорится, уже совсем другая история…

Статья опубликована в весеннем выпуске журнала “Потребитель. Всё для стройки и ремонта” ВЕСНА” 2015 (объединённый выпуск с журналом GardenTools ВЕСНА 2015)
Апрель 2015

Самое читаемое за месяц

1-й, везде

2-й и 3-й, СДВОЕННЫЙ, везде

4-й, везде