Как сделать «доступное» жилье доступным?

Проблема доступного жилья — вопрос болезненный для большинства жителей нашей страны. На сегодняшний день каждая четвертая российская семья проживает в домах, находящихся в ветхом или даже аварийном состоянии. Миллионы россиян мечтают о собственной квартире десятилетиями.

Три года назад стартовал национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», призванный решить жилищные проблемы россиян. У него есть весьма конкретная цель — 80 млн. квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья к 2010 году. Но имеются ли у строительной отрасли необходимые предпосылки для такого рывка, и какие проблемы встают на ее пути?

Инфраструктура дошла до точки
Сегодня точечная застройка себя исчерпала и «не делает погоды» на строительном рынке, а масштабные проекты по строительству новых микрорайонов невозможно реализовать из-за нехватки земельных участков, градостроительной документации в муниципалитетах и, главное, отсутствия подготовленной коммунальной инфраструктуры.

Вопрос обеспечения земельных участков инженерными сетями для жилищного строительства специалисты считают одним из самых проблемных. Дело в том, что свободные участки с готовой инфраструктурой в большинстве городов закончились. Настала пора осваивать новые территории. А это деньги, и немалые. Но расходы эти необходимы и они, безусловно, влияют на  пресловутую доступность.

На обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, включая малоэтажное, за 2006–2007 годы направлено 5,5 млрд. руб. на субсидирование процентных ставок и 19,6 млрд. руб. – на государственные гарантии РФ. Кроме того, еще 10,9 млрд. руб. направлено на модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры с целью снижения уровня их износа.

Директор по продажам направления «Тепловая автоматика» компании «Данфосс» Константин Хохлов считает коммунальную инфраструктуру болевой точкой современного строительства. «В столице, например, сети очень изношены, в регионах ситуация обстоит еще хуже. Дело в том, что вложение денег в коммунальную инфраструктуру представляется для инвесторов низкодоходным, а потому коммерческие организации предпочитают направлять средства в другие отрасли строительной индустрии», — уточнил специалист «Данфосс».

«Вложения в инфраструктуру менее интересны, чем вложения в иные сектора, например, в то же строительство жилья или коммерческой недвижимости, — говорит заместитель генерального директора компании «Новая Площадь» Евгений Якубовский. – Но вместе с тем, это очень стабильный, малорисковый и практически вечный бизнес. Единственный вариант, когда инвестор может позволить себе вкладывать средства в строительство сетей без ущерба для собственного бюджета, – возведение кварталов. В этом случае вложения окупаются за счет масштаба».

На организацию коммунальной инфраструктуры для городского жилья отводится, как правило, от 20% до 35% от общего объема инвестиций в проект. Уровень затрат зависит от сложности работ, а также от состояния существующих магистралей.

«И все же есть небольшие возможности для удешевления, — говорит глава департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина. — Например, можно «привязать» бюджетный дом поближе к магистральной инженерной сети, а коммерческий — подальше. Тогда затраты на его строительство будут поменьше. Можно поискать разные решения с точки зрения технологии и проектирования — тогда на то же самое количество бюджетных денег будет построено больше домов».

Франчайзинг для нацпоекта
По мнению специалистов, еще одна из причин недоступности жилья — дороговизна и неэффективность используемых при строительстве технологий. Большинство домов в России строятся по технологиям 50-х годов. Применение франчайзинговых технологий в области строительства — один из возможных путей решения этих непростых задач. Франчайзи получает пакет, куда обычно входят: руководство по организации производства, подробные инструкции персоналу, право на работу по защищенным патентами технологиям и под торговой маркой. Обязательные условия производственного франчайзинга — защита предпринимательской деятельности патентами и отсутствие возможности у франчайзи заниматься производством без франчайзера.

Во всем мире система франчайзинга имеет очень широкое распространение почти на всех существующих рынках. По данным экспертов, на франчайзинговые предприятия в США приходится около 42% розничного оборота, в Европе — 30%. В России эта цифра существенно меньше — не более 5%.

Российские компании почти не покупают западные франшизы. Попытки запустить национальный франчайзинговый проект на рынке недвижимости до недавнего времени были большей частью безуспешны. Эксперты уверены, что причины столь низких показателей кроются в непрозрачности строительного бизнеса.

Одну из новейших схем производственного франчайзинга в сфере строительства реализует корпорация «СХолдинг». Корпорация продает право пользования своим продуктом — 220-й серией. У домов, построенных по этой серии, отсутствуют наружные стеновые панели, на железобетонном производстве требуется гораздо меньше людей и занимает оно меньшие площади, нежели при изготовлении панелей «классических» серий.

Серия предполагает возведение домов разной высотности: от 5 до 17 этажей. При этом все конструкции домов любой этажности производятся на одном и том же оборудовании. Но самое главное: сроки возведения домов 220-й серии в разы отличаются от сроков производства домов «классических» серий.

«За полгода — год можно ввести в эксплуатацию 10-этажный дом,- говорит генеральный директор «СХолдинг» Игорь Романов. — Например, в Ярославле мы смонтировали коробку 10-этажного односекционного дома за один месяц, работая в полторы смены. Покупатель же по цене квартиры в панельном доме фактически приобретает «монолит». Средняя цена за 1 кв. м в новых микрорайонах установится в пределах 12 -14 тыс. руб., и это будет как качественное, так и доступное жилье. Значительно меньше затрат получится и после вселения. Не нужно возводить в квартире перегородки из кирпича: достаточно поклеить обои — и жить!»

Нужны ли инновации?
Сегодня в строительстве есть инновации, которые, не меняя радикально технологического уклада, обеспечивают снижение стоимости строительства и эксплуатации жилья, а также сокращение сроков возведения, повышение качества, комфорта и доступности

Однако многие застройщики отказываются от их применения из-за якобы  неизбежно увеличивающихся  затрат на строительство дома.

«Здесь есть одна тонкость, — сообщает помощник министра регионального развития Павел Горячкин. — Применение новых технологий может привести к снижению стоимости жилья, но может обернуться и увеличением, если речь идет об улучшении качественных характеристик жилища. Жилье нельзя рассматривать как товар одномоментного потребления. Им пользуются десятки лет. И когда эксплуатационные затраты удается снизить, это с лихвой компенсирует некоторые дополнительные затраты на строительство дома. То есть эффективность создания жилища надо оценивать не по прямым затратам на его строительство, а по сумме затрат на строительство и эксплуатацию (экономисты в таком случае говорят о приведенных затратах)».

Но все же сдвиги происходят. Последние крупные изменения в строительстве – это переход к сборно-монолитному каркасному домостроению, использование технологии несъемной опалубки, повышение качества бетона за счет различного рода добавок, улучшающих его конструкционные свойства. А еще внедрение различных материалов, таких как поризованный кирпич, композиционные материалы, пластики. Снижается материалоемкость производства, а технологические операции выносятся за пределы стройплощадки.

Данные технологии прошли многолетнюю проверку в США, Канаде и Западной Европе, подтвердив рентабельность и долговечность данной системы, а в последние годы начинают пользоваться популярностью и в России.

В Сибирском регионе с помощью несъемной опалубки построены дома в Новосибирске, Красноярске, Иркутске, Кемерово, Новокузнецке, Барнауле, Минусинске, Мариинске, а также в Южно-Сахалинске и Казахстане.

По мнению генерального директора ЗАО «Русский фонд недвижимости» (одно из крупнейших агентств на российском рынке недвижимости) Александра Портнова, национальный проект «Доступное жилье» в существующих условиях рынка может получить развитие только за счет масштабного развития в регионах каркасного домостроения.

Интерес жителей
Согласно нацпроекту, жилье для россиян должно быть не только доступным, но и комфортным.

Потенциальные жильцы новых проектов рассчитывают, что в их доме не будет перебоев с горячей водой и электричеством. «Как правило, застройщики на этапе проектирования мощностей стремятся оградить будущих жильцов от возникновения каких-либо проблем с инженерией, — говорит генеральный директор Vesco Construction (ремонт и строительство коттеджей) Алексей Нелепо. —  Для организации инженерных сетей в новостройках сегодня применяются экологически чистые материалы как иностранных, так и российских производителей, основным требованием к которым является повышенная коррозийная стойкость и долговечность».

Например, в новом микрорайоне Южное Бутово (Москва) проложены полиэтиленовые трубы, которые уже более пяти лет обходятся без планового ремонта и сопутствующего отключения горячей воды.

Параллельно с программами модернизации систем центрального отопления в России развиваются и альтернативные подходы. Так, для удаленных районов и местностей с индивидуальной застройкой централизованные схемы отопления оказываются неэффективными из-за большой протяженности теплотрасс. В таких случаях специалисты рекомендуют автономные варианты теплоснабжения. Для этого предлагается применение современных высокоэффективных мини-котельных, которые устанавливают в непосредственной близости от здания — в пристройке, подвале, или, как, например, в Якутии, используют крышный вариант размещения. В этом регионе количество таких автономных котельных с каждым годом увеличивается, что отчасти связано с особыми условиями района.

Начало масштабного строительства малоэтажных жилых домов остро поставило вопрос обеспечения их теплом. Малоэтажная застройка занимает значительную территорию, и ее централизованное отопление обходится слишком дорого — как на стадии строительства, так и в процессе эксплуатации. На протяженной теплотрассе потери тепла очень высоки. Установка современных тепловых пунктов в такой застройке — единственное разумное решение.

Так, компания «Данфосс» в рамках проекта «Доступное жилье» оснащает малыми тепловыми пунктами (МТП) новостройки в Пермской и Кемеровской областях. Сегодня в поселке Березняки (Пермская область) оборудовано около 30 малоэтажных  домов, в Кемеровской области – 150 домов. В рамках проекта к 2015 году в Кемерово установка МТП Danfoss планируется еще в 3 тысячах малоэтажек.

МТП представляет собой компактный тепловой пункт, который доставляется заказчику уже в готовом виде. Таким образом, застройщикам не нужно тратить время на сборку теплового пункта как такового. Процесс  монтажа МТП и подключения его к системе отопления достаточно быстр и прост. А это, опять-таки, экономия – и времени, и человеческих ресурсов.

Основным преимуществом МТП являются их габаритные размеры (например, 850х1050х450 мм – высота, глубина, ширина соответственно). При таких размерах мощность МТП составляет от 10 до 200 кВт При этом нет необходимости строить центральные тепловые пункты, которые задействуют лишнюю землю. Для их монтажа можно использовать небольшое пространство, например, под лестницей, в подъезде или в помещении демонтированного элеваторного узла. Тем самым можно освободить площади в доме (подвале) для других технологических нужд. К тому же, вместо пяти труб тепловой сети прокладывается только три. А это уже экономия средств. И не малая.

По оценке специалистов «Данфосс», данная технология обеспечения теплоснабжения микрорайонов, находящихся в достаточной удаленности от теплоцентралей, позволит решить вопрос застройки территорий, ранее считавшихся не пригодными в силу отсутствия инженерных систем. Кроме того, как показывает опыт уже реализованных проектов, установка МТП позволит сэкономить средства и на этапе строительства и введения жилья, и в процессе его дальнейшей эксплуатации.

Высокая степень износа строительных мощностей, медленные темпы роста сопутствующих отраслей, проблемы качества архитектурных и планировочных решений, дефицит современных технологий — все это не позволяет развернуть в стране масштабное жилищное строительство. Среди проблем также — устаревшая градостроительная документация и планы. Очевидно, что необходим комплексный подход к решению этих вопросов. Государство должно создать условия для возрождения в стране индустрии крупнопанельного домостроения. Только внедрение современных домостроительных технологий (в сочетании с финансовой и политической поддержкой отрасли со стороны государства) позволит в кратчайшие сроки нарастить объемы строительства доступного жилья. Также совершенно необходимо привлечь на рынок новые силы, новый современный менеджмент. Требуется приток инвестиций, расширение самой сферы инвестиционно-строительной деятельности. И, наконец, решение проблемы доступного жилья невозможно без разрушения монополизма на рынке недвижимости и развития здоровой конкуренции в этой сфере.

Источник: пресс-служба «Данфосс»

2008 г.