Перепланировка санузла и кухни. Вопросы согласования, «подводные камни»

МОЖНО ИЛИ НЕЛЬЗЯ?

Базовой нормой для перепланировок и работ по переустройству жилья служит федеральный закон № 210‑ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Более подробную информацию даёт СНиП 2.08.01–89* «Жилые здания», а также региональные нормы. Например, в столице перепланировки регламентируются постановлением Правительства Москвы № 508‑ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Все работы по перепланировке можно разделить на три группы — «можно», «нельзя», «можно при условии». Одни из этих норм очевидны, другие требуют пояснения.

Например, категорически нельзя делать перепланировку в аварийном доме. Нельзя прокладывать штрабы под электропроводку в горизонтальных швах, под внутренними стеновыми панелями, в самих стеновых панелях и плитах перекрытия. Также недопустимо устанавливать оборудование или использовать строительные материалы, которые превышают нагрузку на перекрытия и несущие стены. Газифицированное помещение нельзя объединять с жилой комнатой. Или переносить отопительные приборы, подключённые к общедомовой системе, на лоджии, балконы и веранды. Нельзя закладывать или пробивать проёмы в несущих стенах. Учитывая, что в панельных домах почти все стены являются несущими, несоблюдение этой нормы может привести к появлению трещин или даже к обрушению стены.

Нельзя перекрывать доступ к инженерным коммуникациям, отключающим кранам или устанавливать не предусмотренные проектом регулирующие краны. Эта регулировка может ухудшить условия проживания в других квартирах.

Некоторые работы по перепланировке допустимы, но требуют согласования. К ним, в частности, относятся перенос туалетов и ванных комнат, а также все работы, связанные с газом.

А вот передвинуть плиту в пределах кухни можно и без согласования. Однако если после этого вызвать представителя БТИ, то в техпаспорте появятся «красные линии». Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально. Не требуется разрешение на замену инженерного оборудования аналогичным, на изменение расположения отопительных и газовых приборов. При одном условии — если всё это делается без прокладки дополнительных трубопроводов. Тем не менее сантехнические приборы в кухне и санузле переставлять следует только по согласованию с жилищной инспекцией. И нельзя крепить их к стенам и перегородкам, за которыми находятся жилые комнаты.

Плиты, батареи допустимо менять на сходные по техническим характеристикам. Поэтому при выборе, например, конвектора или радиатора стоит обратить внимание не только на дизайн и цену, но и критически отнестись к тому, что рекламирует продавец. Лучше сначала узнать у независимого специалиста, что можно, а что нельзя. Конечно, плоский стальной радиатор или такой же компактный конвектор украсит кухню после евроремонта. Но он будет плохо отдавать тепло, если в системе отопления дома установлены радиаторы. Тем более на кухне, где при расчёте температура внутреннего воздуха принимается всего +15 градусов. Да, чугунные радиаторы громоздкие, не радуют глаз. Но радиатор — от слова «радиация». Это надёжные, водоёмкие нагревательные приборы, которые медленно накапливают, но равномерно и долго отдают накопленное. Тепло как бы стекает с их поверхности, а вода циркулирует в них медленнее, чем в конвекторах, что учитывается при расчёте системы. Если вместо радиатора поставить конвектор, он не будет прогреваться из-за более медленного тока воды. Днём это менее ощутимо, зато ночью, когда нет избыточного тепла от плиты, на кухне станет прохладно.

Конвекторы и плоские радиаторы две трети заключённого в них тепла отдают способом конвекции. Внутри им необходимо быстрое движение воды, а снаружи — небольшой «сквозняк», восходящий поток воздуха, и тогда тепло с них буквально сдувает в помещение. Поэтому конвекторы нельзя загораживать ни экранами, ни кухонной мебелью. И если на кухне установлен пластиковый стеклопакет, то в нём обязательно должен быть воздушный клапан. Он не только пропустит свежий воздух, но и «поможет» конвектору обогреть помещение.

САНУЗЕЛ НЕ РЕЗИНОВЫЙ?

Ванная и туалет — самые «посещаемые» места квартиры. И самые тесные. Даже стиральная машина умещается с трудом, и далеко не всегда. О шкафчиках, тумбочках говорить не приходится. Поэтому большинство перепланировок начинается именно с санузла.

Проще всего увеличить полезную площадь, убрав перегородку между туалетом и ванной. Это даст возможность рациональнее разместить сантехнические приборы, установить биде и стиральную машину, высвободить место для необходимой мебели.

Но объединённый санузел подходит только для квартир, где живут один-два человека. Если сейчас или в будущем жильцов станет больше, возникнут проблемы с одновременным использованием туалета и ванны. Возможность появления «утренней очереди» обязательно нужно просчитать до начала перепланировки.

Поэтому, когда единственной задачей является установка стиральной машины, нужно сначала рассмотреть другие варианты. Если позволяет место, то «стиралку» лучше поставить на кухне — или под общей столешницей, или под специальной раковиной. Если кухня небольшая, а коридор широкий, стиральную машину можно поставить и там, открыто или в стенной шкаф. Ограничение здесь только по длине подающего и сливного шланга самой машинки. Наконец, можно заменить ванну душевой кабиной, высвободив нужное пространство. Но этот вариант, в отличие от предыдущих, является перепланировкой, потому что на плане БТИ отражаются все сантехприборы. Следовательно, потребуются согласования. Тем более требует согласования объединение санузла.

ЧТО ЛЕГЧЕ — СОГЛАСОВАТЬ ИЛИ ПОСТРОИТЬ?

По правилам, перед началом работ нужно получить разрешение на перепланировку. В Москве это так называемая перепланировка по эскизу, и её оформление менее трудоёмко, чем согласование других работ по переустройству квартиры. Но и тут свои тонкости. Для начала в районном БТИ нужно получить технический паспорт на квартиру (он включает ситуационный план района с указанием здания, поэтажный план, экспликацию помещений, год постройки дома, процент износа и другие сведения). Если техпаспорт уже есть, но ему больше года, такой документ не подходит для согласования. Кроме того, потребуется ещё десяток справок. В Москве два года назад их заменил Единый жилищный документ. Служба «одного окна» районного ЕИРЦ (информационно-расчётного центра) обязана выдавать этот документ бесплатно в день обращения.

Эскиз перепланировки от руки наносится на копию поэтажного плана квартиры. Показываются предполагаемые изменения. Также нужно приложить схему гидроизоляции пола санузла.

В раздельном санузле при строительстве выполняются отдельные «корыта» гидроизоляции — для туалета и для ванной. При объединении на месте снесённой перегородки нужно уложить гидроизоляцию внахлёст на края существующей. По старым нормам гидроизоляция заводилась на 15 см на стену, по действующим её необходимо поднять до 20 см.

Слой гидроизоляции на мастике укладывается обязательно между двумя бетонными стяжками. То есть одна стяжка в любом случае сохранится — та, что внизу, по перекрытию. Затем на восстановленную гидроизоляцию укладывается еще один слой стяжки, и только сверху можно класть плитку или другое чистовое покрытие пола.

Дверной проём санузла обязательно должен быть с порожком, чтобы при аварии, утечке не был затоплен коридор. Так как выполненные работы будут принимать представители управляющей компании, на гидроизоляцию нужно оформить Акт скрытых работ. Его может составить подрядная фирма, если у неё есть допуск на производство таких работ, или сама управляющая компания, которую нужно оповестить до начала укладки плитки.

Естественно, при объединении санузла не должны быть нарушены существующие вентиляционные короба, которые обслуживают не только ту квартиру, в которой ведутся работы по переустройству, но и расположенные на нижних этажах. Вентканалы нельзя ни ликвидировать полностью, ни заужать их сечение, ни «передвигать» на другое место.

Если квартира находится не в собственности, а принадлежит другому лицу или организации, до обращения в городские инстанции нужно согласовать эскиз с владельцем жилья.

Мосжилинспекция рассматривает представленные документы 45 рабочих дней. После выдачи ею «Разрешения на перепланировку квартиры» можно приступать к работам. Срок действия разрешения — четыре месяца.

Так как в туалете за унитазом находится сантехшкаф с отключающими кранами, при любой перепланировке к шкафу должен быть сохранён свободный доступ. Разводку горячей и холодной воды после отключающих кранов в этом шкафчике (и, естественно, после счётчиков, при их наличии) менять можно. Общедомовые сети трогать нельзя. И размеры, расположение самого короба, в котором проходят канализационный и водопроводные стояки, изменять тоже нельзя, так как он не входит в площадь квартиры, а является частью общедомового имущества.

Меньше всего хлопот по замене полотенцесушителя. Но и эту работу следует согласовать с управляющей компанией. Некоторые полотенцесушители, особенно импортные, могут ухудшить работу системы горячего водоснабжения.

ДЕРЖИТЕ НОГИ В ТЕПЛЕ

Если есть желание на кухне или в санузле устроить так называемые тёплые полы, то их можно делать только с электрическим подогревом. Почему нельзя использовать для этих целей общедомовые системы горячего водоснабжения или отопления? Дело в том, что многоквартирный дом получает от городских коммуникаций лишь необходимый минимум тепловой энергии. Задача системы отопления — компенсировать теплопотери через наружные стены, кровлю, окна и входные двери. Количество тепла, необходимое системе горячего водоснабжения, определяется из расчёта нагрева ста пятидесяти литров воды в сутки на человека (это норматив) до шестидесяти градусов при средней заселённости квартиры 3,5 человека. Под эти требования выполняется расчёт диаметров труб.

Теперь представим, что хотя бы в одной трети квартир дома добавились тёплые полы. Если их подключить к отоплению, то нагревательные приборы под окнами недополучат нужное количество тепла. Зачем тёплые полы, когда во всей квартире станет холодно? Если же присоединить их к горячему водоснабжению, то возникнет так называемое малое кольцо — вода будет преимущественно циркулировать внутри контура тёплых полов, и придётся подолгу сливать воду из крана, пока не потечёт горячая.

Для устройства водяного тёплого пола необходимо разрешение на дополнительную тепловую энергию — получение технических условий, разработка проекта и согласование с поставщиком тепла. Это серьёзная работа, за которую возьмётся не всякая проектная организация.

И самое главное — несоответствие температур. Комфортной является температура пола на 2–4 градуса выше, чем воздух помещения. То есть, если в комнате 22 °С, то на поверхности пола должно быть 26 °С. В санузлах допускается температура пола 31 °С. Учитывая потери тепла в самой конструкции тёплого пола, температура воды в нём должна быть 40 °С. В системе отопления расчётная температура — 95 °С (правда, достигается она, когда «за бортом» ниже минус двадцати), в системе ГВС — 60 °С. Таким образом, потребуется монтаж смесительного узла с насосом, регулирующим клапаном, датчиками, термостатами… Ванная или кухня с водяным тёплым полом превратит квартиру в подобие бойлерной со сложной автоматикой и поставит жильцов перед необходимостью обслуживать специальное оборудование.

Но и перед тем как приступить к монтажу тёплого пола с электрообогревом, нужно узнать — достаточно ли сечение вводного кабеля квартиры для того количества энергии, которое будет потреблять пол. Правда, это относительно немного — порядка 30 ватт на квадратный метр. Если в квартирном электрощите отсутствует заземление, при устройстве нагревательных секций тёплого пола в «мокрой зоне» его обязательно нужно сделать.

ПЛЮС ЭЛЕКТРИФИКАЦИЯ ВСЕЙ КВАРТИРЫ

Поскольку любая перепланировка затрагивает электрическую разводку, нужно несколько слов сказать об электрических «характеристиках» жилья. До недавнего времени установленная мощность для квартиры с электроплитой составляла 7 кВт, для квартиры с газовой плитой — 3 кВт. Сейчас эти нормы немного увеличены (соответственно 10 и 4,5 кВт). В домах новой постройки с квартирами повышенной комфортности установленная мощность составляет от 14 до 60 кВт (конкретная цифра определяется расчётом, входящим в проект здания).

Электрический ввод квартиры оборудуется устройством защитного отключения (УЗО). Если мощность включённых электроприборов превысит допустимую, УЗО отключится. На практике это легко обходят установкой более мощного УЗО.

При перепланировке добавляются новые потребители энергии — стиральная и посудомоечная машины, вытяжные вентиляторы, кондиционеры, тёплые полы… Поэтому УЗО обязательно должно быть на одну ступень мощнее, чем подключённые автоматы.

Если после перепланировки установленная мощность окажется больше нормативной, дополнительные киловатты придётся покупать у поставщика электроэнергии. Но при условии, что на вводе в дом эта мощность есть. Иначе перегрузка на вводно-распределительном устройстве (ВРУ) здания будет выбивать предохранители.

В квартирном щитке установлены минимум два автомата — «сила» и «свет», т. е. розетки и освещение разделены. В идеале тёплый пол должен быть подключён через свой, отдельный автомат. Естественно, не до, а после квартирного счётчика. Если нет возможности установить дополнительный автомат, то тёплый пол запитывается от автомата «силы», но ни в коем случае не от «света».

Итак, перепланировка закончена. Всё? Конечно нет! Нужно вызвать представителей жилищной инспекции и управляющей компании. Составленный ими Акт выполненной перепланировки передать в БТИ и вызвать техника для производства обмеров и выдачи нового кадастрового и технического паспортов. А затем получить в Регистрационной палате новое свидетельство о собственности.

«ПОДВОДНЫЕ КАМНИ» ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Что делать, когда перепланировка выполнена без разрешения? Если на поэтажном плане БТИ «красными линиями» нанесены несогласованные изменения, то придётся заплатить штраф, а дальше пройти всё те же инстанции. Когда отсутствует Акт на скрытые работы по гидроизоляции, потребуется или частичное вскрытие пола санузла, или «проверка на эффект действия». Во втором случае пол санузла заливается водой на несколько часов. Отсутствие протечек на нижнем этаже подтвердит качество гидроизоляции. Или не подтвердит… Способ проверки выбирает владелец квартиры.

Иногда при объединении санузла происходит его расширение. В этом случае важно соблюдать основное требование. «Мокрая зона» не должна оказаться над жилой комнатой или кухней нижнего этажа. Конечно, в любом случае неприятно, когда заливают соседи. Но одно дело, если протечёт чистая вода от кухонного смесителя, и совсем другое, если кухню зальют фекальные стоки. Это относится не только к полному переносу ванной и туалета, но и к тем случаям, когда жильцы стремятся немного расширить кухню за счёт санузла, или наоборот.

Расширять санузел можно, но только за счёт нежилых помещений — коридора, подсобок. Можно даже устроить гостевой туалет, например из кладовки, но в этом случае к вновь оборудованному помещению и требования будут, как к санузлу. На полу — гидроизоляция, в верхней части — вентиляция. Вход только из коридора. СНиП разрешает устраивать вход из спальни в совмещённый санузел только при наличии в квартире второго туалета. А вот в отдельную ванную вход может быть из любой комнаты. И надо помнить о минимальных размерах помещений.

Коридор, из которого выгораживается новый санузел или за счёт которого расширяется существующий, должен сохранить минимальную ширину в один метр. Ширина кухни должна составлять не менее 1,7 метра, ширина прихожей — 1,4 метра, внутриквартирных коридоров — 0,85, уборной — 0,8 метра при минимальной глубине 1,2 метра. На первый взгляд это кажется мелочным регулированием. Но есть такая вещь, как «красные линии», несогласованные перепланировки — если они присутствуют на плане БТИ, то продажная цена квартиры и количество потенциальных покупателей неизбежно и ощутимо падают.

При изменении планировки следует также учитывать, что площадь кухни должна быть не менее восьми квадратных метров в двухкомнатной квартире, а в однокомнатной — не менее пяти. Двери уборной, ванной и совмещённого санузла должны открываться только наружу. Нельзя делать вход в уборную из кухни или жилой комнаты. Единственное исключение — квартиры, специально оборудованные для семей с инвалидами.

Для нормы о том, что уборная и ванная (или душевая) не могут размещаться над жилыми комнатами и кухнями, есть исключение — если речь идёт о квартире, расположенной в двух уровнях. В том случае, когда под квартирой, в которой ведётся перепланировка, расположено нежилое помещение, или сама квартира находится на первом этаже, увеличение ванной и
санузла возможно за счёт любых помещений. Но если над санузлом и кухней такой квартиры окажутся жилые комнаты, то она будет признана непригодной для проживания.

А У НАС В КВАРТИРЕ ГАЗ…

Если в кухне установлено газовое оборудование — плита, водонагреватель, то нельзя сносить перегородку, отделяющую кухню от коридора или смежной комнаты. Иногда это делают, чтобы устроить так называемую «кухню-гостиную», т. е. общее пространство, условно поделённое на функциональные зоны. Но в этом случае выше и ниже «кухни-гостиной» окажутся жилые комнаты, что недопустимо.

Нормативные документы основываются в том числе и на статистических исследованиях. Так вот, статистика утверждает, что большая часть взрывов бытового газа происходит в ночное время. Допустим, случилась утечка газа. Человек этого не знает, просыпается, идёт на кухню, чиркает спичкой или выключателем, искра или открытое пламя приводят к взрыву. Вероятность того, что в кухне выше или ниже этажом в это время тоже кто-то есть, довольно мала. Взрыв газа в объединённой «кухне-гостиной» может привести к более тяжёлым последствиям, в том числе и жертвам, чем в ограниченной перегородкой с дверью кухне.

В кухнях с газовыми плитами под дверью предусматривается специальный зазор не меньше двух сантиметров, чтобы не ослабевала естественная тяга в вентиляции и газоходе — особом канале для удаления продуктов сгорания газа. И обязательно — форточка в окне. Дверь должна быть «настоящей» — дверное полотно на петлях. Ни в коем случае не раздвижная «гармошка». Все работы по переустройству помещений, связанные с газом, подлежат обязательному согласованию.

Перепланировка кухни и санузла часто бывает только началом глобального переустройства квартиры. Но это уже тема другого разговора.

Статья опубликована в летнем выпуске журнала «Все для стройки и ремонта» серии «Потребитель» (ЛЕТО 2013)